近日，《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》（以下简称试行办法）正式颁布实施。集体建设用地使用权流转对于土地市场将带来什么影响？流转将按什么程序进行？与国有建设用地有何区别？对此，广州市国土房管局有关负责人接受了媒体采访。

　　一、《广州市集体建设用地使用权流转管理试行办法》出台有何影响？

　　答：该办法的出台，标志着广州市集体建设用地将可以合法化流转，为农村集体建设用地进入市场提供了通道。也就是说用地企业和单位今后不仅可以购买国有土地，还可以购买集体建设用地。这对于让农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果，提高集体建设用地使用效率具有革命性意义。有利于促进我市农村改革发展、促进幸福广州建设。有利于增加建设用地的有效供给，缓解国有建设用地供应不足的紧张状况；有利于进一步规范土地市场秩序，加快我市城镇化进程。同时，规范和促进集体建设用地使用权流转，可以有效杜绝农村土地隐性流转行为，用市场的手段限制高耗能的低端产业进入我市农村，有利于促进产业的转型升级。

　　二、集体建设用地流转应当符合哪些条件？

　　答：集体建设用地使用权流转是在集体建设用地所有权不变的前提下，集体建设用地使用权以有偿方式发生转移、再转移，包括出让、出租、转让、转租、抵押等形式。

　　集体集体建设用地使用权出让、出租应具备以下条件：持有集体土地所有证；持有集体土地使用证；取得合法的集体建设用地批准文件；取得有效的用地规划许可文件；取得本集体经济组织出具的同意流转的书面证明材料；法律、法规规定的其他要件。

　　集体建设用地使用权转让时，应当持有集体土地使用证以及取得原出让合同出让方同意再次流转的证明文件。

　　集体建设用地使用权转租时，应当持有集体土地使用证或已经办理租赁登记手续。以及取得原租赁合同出租方同意再次流转的证明文件。

　　三、使用集体建设用地与国有建设用地有何异同？有些什么注意事项？

　　答：与国有建设用地相比较，集体建设用地与国有土地最大的不同，在于集体建设用地的所有权人是集体经济组织而非国家。因此，在集体建设用地使用权流转过程中，政府应当是流转行为的监管者、见证者，而不是流转行为的主体。政府不参与流转的收益分配。第二，集体建设用地不得用于商品房开发。集体建设用地用于商品房开发，或不按照批准的用途使用集体建设用地的，将按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。第三，集体建设用地出让、出租应取得集体建设用地所有权人同意。通过发布通告、召开经济组织成员会议或成员代表会议，取得2/3以上成员或成员代表同意、进行公示、进行公证后方可取得同意流转书面证明材料。第四，集体建设用地因各种原因导致需要收回的，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权流转合同的约定处理或集体建设用地所有权人给予使用权人合理补偿。

　　使用集体建设用地同样需遵循国家土地宏观管理的政策。第一，流转在全市统一的交易平台进行。工业用地和商业、旅游、娱乐等经营性集体建设用地，以及同一宗地有两个以上意向用地者的，都需要通过“招标、拍卖、挂牌”方式取得。第二，使用权人应当按照批准的土地用途使用土地。确需改变土地用途的，应当经集体建设用地所有权人和土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城乡规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经城乡规划行政主管部门同意。合同双方应当重新签订合同，调整土地出让金、租金，并办理相关土地变更登记手续。第三，参照《广州市闲置土地处理办法》，集体建设用地使用权人延迟开发建设构成土地闲置的，在土地闲置期间，集体建设用地使用权不得转让、转租。集体建设用地所有权人对闲置土地负有直接责任的，在土地闲置状况改正之前，土地行政主管部门暂停办理其新增集体建设用地审批手续。第四，集体建设用地使用权出让、出租的最高年限执行国有建设用地使用权出让、租赁的最高年限规定。

　　四、如何保护集体建设用地出让价格？

　　答：为保障集体建设用地的价值，《试行办法》规定集体建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价的30%。主要考虑从权属性质、融资功能、市场风险、规划管制、收益等方面来衡量，集体建设用地使用权与国有建设用地使用权的市场价格是有区别的；同时从保障农民合法权益、规范培育集体建设用地流转市场的角度综合评估，按国有土地基准地价的一定比率确定，防止出让价格过低。

　　五、如何保障农民权益？

　　答：土地是农民赖以生存和发展的最基本生产资料，是农民的安身立命之本，集体建设用地使用权流转，保留了农民集体土地的所有权，采用出让、出租等方式将建设用地使用权进行流转，挖掘出集体建设用地的巨大价值。因此，土地的收益必须返之于民，切实增加农民经济收入，提高生活保障。

　　第一，是否出让、出租由农民自己做主。《试行办法》明确集体建设用地流转应严格按照本集体经济组织重大事项集体决议的方式，通过集体经济组织成员或成员代表会议等有关程序获得同意流转证明。第二，出让、出租集体建设用地使用权所取得的收益，归拥有集体土地所有权的集体经济组织成员集体所有，纳入其集体财产统一管理。其中50%以上应当存入规定的银行专户，专项用于本集体经济组织成员的社会保障支出，不得挪作他用。第三，集体建设用地有偿使用收益扣除集体经济组织成员社会保障支出后，剩余部分的使用，按照优先用于发展壮大集体经济的原则，由集体经济组织按法定程序提交成员大会讨论决定，使用情况应当向集体经济组织的成员公开。按法定程序决定的收益使用方案，应报镇人民政府（街道办事处）备案。政府不参与收益分配。