不动产善意取得登记研究

内容摘要：《物权法》将中国的善意取得制度扩大到了不动产领域,这对中国的善意取得制度是一个重大突破和完善。不动产善意取得制度体现了不动产交易安全受到重视,有利于不动产买受人的权利保护。但在实践中,由于中国不动产登记制度及不动产善意取得制度尚未完备,使得在不动产善意取得的司法实践中常出现一些争议,其中,不动产善意取得中“登记”的具体判断时点便是一个值得探讨的问题,它直接关系到善意取得何时发生效力。

关键词：不动产　善意取得　登记　生效

一、不动产善意取得制度概述

    学界一般认为,善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则,即后手为前手权利的唯一保障,侧重对受让人利益的保护。也即“所有人任意让他人占有其物的,只能请求该他人返还”。它的基本含义是:无权占有财产的占有人如果将该财产转让给第三人,第三人取得该财产是出于善意的,这第三人可依法取得该财产的所有权或其它物权,只要不知,即为消极善意;不但不知,还要求“相信”的为积极善意。德国民法采取消极善意要件。只要对登记薄登记的不正当消极不知,即属善意。取得人不知原因事实而知不正当者为恶意,反之,虽知原因事实,而怠于由此推知其不正当或因其他原因以为正当者仍为善意[1]。

    目前,世界上很多国家都已建立了不动产善意取得制度,但不动产的恒定性使得其适用善意取得制度有着一定的限制,所以不动产的善意取得有其独特的构成要件,一般包括以下几个方面: 1.出让人须是不动产共同共有人之一;2.未经其他共有人同意,但不动产受让人须善意无过失且为有偿取得; 3.已作不动产变更登记。

    2007年10月1日生效的我国《物权法》借鉴了大陆法系不动产善意取得制度的相关立法经验,首次明确规定了不动产善意取得制度。该法第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让那给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二)以合理的价格转让; (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

    《物权法》设立不动产善意取得制度是我国物权立法的一个有益的突破,对保护善意第三人的合法权益、提高交易效率和维护交易安全有着广泛而深远的意义。但由于不动产的善意取得制度依赖于不动产权属登记机关的不动产登记行为,因此不动产物权登记制度的完善与否,是不动产善意取得制度能否发挥应有作用的关键。

二、一个案例引发的有关不动产善意取得中“登记”问题的争议

    不动产登记对不动产物权的设立、变更、转让和消灭具有重要意义,对保护交易安全,提高交易效率,控制交易风险和维持社会经济秩序的稳定有着十分重要的意义。我国著名法学家梁慧星先生曾如此评价不动产登记制度的重要性:“不论物权法如何完善,如果没有一个好的登记制度,那你的物权法就不会有好的结果,不会得到切实的实施。”[2]因为我国不动产登记法律制度至今仍存在诸多的不足与缺陷,再加上首次在《物权法》中得以明确确立的不动产善意取得的构成要件规定不尽详细等原因,使得不动产善意取得制度在司法实践中常常产生一些争议,笔者在实践中代理的一个案件就使得笔者对不动产的善意取得问题特别是不动产善意取得中的“已经登记”的判断时点问题产生了进一步的思考。

(一)案情简介

    在某中介公司提供中介服务的基础上,买受人A与出卖人B签订了一份房地产买卖协议书,协议约定B将其所有的房产出售给A,总价款为人民币130万元。协议签订后,A依约分三次向B支付了所有购房款,B也将房产交付给A使用。在A与B进行房屋买卖的整个过程中, B始终声明其未婚,并向A提供了B所在地公安机关出具的显示其婚姻状况为未婚的户籍材料以及显示权属人为B、无其它共有人的土地房屋权证。之后,双方一起向不动产所在地登记机关提交了相关材料申请办理房地产权籍过户登记手续,但A与B的房地产权籍过户登记手续却因自称是B的妻子的C的查封申请而中止。C称其是该不动产的共同共有人,B未经其同意将房屋卖与A是无权处分,要求确认房地产买卖协议书无效。于是A向人民法院提起诉讼,请求确认A与B所签订的房地产买卖协议有效,并且诉请B协助办理过户登记手续。

    本案中,由于A已经支付了合理的对价,所以要想确定是否可适用不动产善意取得制度,关键在于本案不动产买卖情形是否满足不动产善意取得要件中的“第三人受让该不动产是善意的”和“转让的不动产按照法律规定应当登记的已经登记”两个要件,这就包括以下两个方面问题。

(二)如何认定不动产善意取得制度中的“善意”问题

    目前,学术界对不动产善意取得中“善意”的衡量标准及判断时点作了大量研究。不动产受让人的善意是指在办理变更登记的过程中,因信赖转让人为登记记载的权利人而购买了该不动产[3]。不动产买卖中“善意”的衡量标准的具体内容是第三人有充分的证据相信房屋的产权属于出卖人,即登记簿上记载的合法权利人是出卖人,并且可以处分其不动产。以不动产登记簿来作为衡量是否善意的标准是有可行性的,因为登记簿上记载的信息可以在一定范围内起到公示的作用,具有一定效力的公信力。如果要判断善意,应当考察房屋记载的产权人是否是出卖人,而且可以从登记簿上明确是否存在共同共有人。另外,不动产善意取得中的“善意”的判断时点问题也是不动产善意取得中的一个重要问题。“在不动产处分中,善意判断的时点应当以办理产权变更登记之时或之前为标准。”[3]

    在本案中,有个特殊的地方,就是出现了自称是出卖人B的妻子C,在我国不动产登记实践中,经常出现夫妻共同共有的不动产在登记簿上只登记其中一人的情形,往往可能造成登记簿的权利人与实际的共同共有权利人不符。买受人A不但注意到登记簿上的权利人,也对其婚姻状态进行了了解。即A和B所签订的房产买卖协议是双方在自愿、平等、友好协商的基础上签订的,是双方真实意思表示一致的结果,内容真实合法且A基于对不动产产权登记公示的信赖,与登记公示的所有权人B订立房产买卖合同,该合同合法有效。在A与B进行房屋买卖的整个过程中,A已尽了必要的应尽的注意义务,即在A的要求下, B向A提供了B所在地公安机关出具的显示其婚姻状况为未婚的户籍资料,且在向不动产所在地登记机关申请办理房地产权籍过户手续时,B还当场在《同意交易声明》中签字声明其未婚,所以,不管从善意判断的标准来看,还是依善意判断的时点来分析,A都完全符合“善意”的标准。

(三)中国不动产善意取得中“登记”的判断时点争议

    上述案件中,A已经向不动产所在地登记机关申请了不动产变更登记,并被受理了,在登记机关收件办理过户登记手续且房产被自称是B的妻子C查封后,A才发现该不动产登记簿上的权利人B并非该不动产的唯一所有权人,无权单独处分该不动产。在这种情况下,受让人是否已经善意取得了不动产的物权,即不动产登记是否已经完成?案件是否符合《物权法》第106条第一款第三项的规定,即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登

记”?对这一问题的不同认识将会直接影响到该案的最终判决,也是该案的最主要分歧所在,对此有四种观点:

1.以签订合同的时间为准

    其理由是作为不动产登记,其登记是以国家的信用为保障的。若是要求不动产受让人除了需要了解登记簿中记载的事项和尽到审慎的注意义务之外,还要求其去承担额外的审查义务,这不仅对于不动产的受让人不公平,还对于不动产的自由流转不利。因此,只要不动产受让人在签订合同时已经履行了审慎的注意义务就可以推定其具有主观善意,只要签订了合同即可善意取得物权。持这种观点的人甚至搬出了法国民法典来为自己的观点作注脚,法国民法典第1583条规定:“当事人就标的物及其价金相互同意时,即使标的物尚未交付、价金尚未支付,买卖合同即告成立,而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人转移于买受人。”本案中A基于对房产证记载事项的信赖以及公安机关未婚证明的认可而与B签定了房屋买卖合同,已经尽到了必要的注意义务,且其支付了合理价格并已实际入住,为维护我国房产登记制度的公示公信力、保护交易安全,应当认定A基于“善意”而“取得”讼争房产, B应当继续履行合同,协助办理房产过户登记手续。C可以通过诉讼,要求B承担相应的责任。

2.以申请变更登记行为被登记机关接受时为准

    其理由是鉴于在申请登记之后、登记完成并颁发产权证书之前存在一个时间差以及登记过程非受让人所能左右,以登记申请